二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录

　　【30】二手房买卖合同签订后，在合同具备继续履行条件下，出卖方无违约情形，买方拒绝履行的理由不成立的，可能需承担继续履行同时，另外支付违约金或没收定金的违约责任。

　　【31】就无产权证的房屋签订买卖合同，但房屋权属明确或嗣后完善权属证明，通常不会认定所签合同无效。故对无产权证的房屋，如心存疑虑，可多做核实；一旦交了定金，事后反悔，卖方的房屋权属不成问题，因买方不继续履行合同，必然要承担违约责任。

　　【32】以备案合同（黑白合同、阴阳合同）避税条款属于“违反法律法规强制性规定”、“以合法形式掩盖非法目的”、“重大误解”、“显失公平”为由要求认定合同无效或以此解除合同的，实践中通常不会得到法院支持。

　　【33】在双方对付款期限、交房期限未明确约定情况下，买方以卖方未腾房、租客未搬走为由作为解约理由的，不会被支持。

　　【34】双方签约时，房屋权属证明材料已由买方核验或持有的，事后买方以出卖方隐瞒非普通住宅的房屋性质、隐瞒房屋的结构为由要求解约的，难以被支持。

　　【35】通过中介购房常见证据效力。房屋买卖合同解除或中止履行后，就解除或中止原因，由中介出具的双方签订和履行购房合同中的相关情况所作的说明，一般认为具备客观性，符合民事诉讼证据的基本特征。对买受人举出的视听资料，如出卖人对该谈话事实无异议，该视听资料亦符合民事诉讼证据的基本特征，应作为定案依据。故购房合同签订后，应随时保留、尽力收集己方履行合同，对方拖延履行、拒绝履行的证据。包括中介出具的证明或情况说明，谈话录音。在履行合同过程中，就合同履行所为的任何交涉，尤其是在争议产生后，就合同履行的沟通，表述上应注意厘清法律责任，以免贻人口实。

　　7.卖方违约与继续履行

　　二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。

　　【相关法律风险提示】

　　【36】契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致，卖方收取定金后，无法定或约定理由拒绝继续履行，不仅有可能需要承担违约责任，且同时仍需继续履行。

　　【37】在买方逾期支付购房款情况下，卖方并不当然享有解除合同权利，合同亦不当然自动解除，卖方未依法履行通知或催告义务情况下，将房屋另售他人，可能会被认定“一房二卖”、根本违约，而承担相应责任。